FAQ

Nejčastější dotazy

Máte otázky ohledně odhadu nemovitosti, znaleckého posudku nebo stanovení tržní hodnoty? Nejste v tom sami. Připravili jsme pro vás přehled nejčastějších dotazů, se kterými se při naší praxi pravidelně setkáváme.

Ať už potřebujete ocenění pro dědické řízení, prodej nemovitosti, získání hypotéky, vklad do společnosti nebo například určení obvyklého nájemného, najdete zde přehledné a srozumitelné odpovědi, které vám pomohou lépe porozumět procesu oceňování.

Každý dotaz je zodpovězen stručně, jasně a bez zbytečné terminologie – tak, abyste rychle našli to, co potřebujete, a zároveň věděli, co od nás můžete očekávat.

Zajímá vás například:

  • Jaký je rozdíl mezi odhadem, znaleckým posudkem a tržní hodnotou?

  • Kdy se používá zjištěná, obvyklá nebo tržní hodnota?

  • Jaké podklady jsou potřeba pro vypracování posudku?

  • Jak dlouho trvá zpracování a jaká je platnost posudku?

  • Kde a k jakým účelům lze posudek využít?

Na tyto i další otázky odpovídáme právě v této sekci.
A pokud zde nenajdete, co hledáte, neváhejte nás kontaktovat – rádi vám poradíme osobně.

V běžné řeči se tyto pojmy často zaměňují, ale každý má svůj specifický význam – zejména v právní a odborné praxi:

  • Odhad je orientační stanovení hodnoty nemovitosti. Používá se pro základní přehled nebo rychlé rozhodnutí, například při koupi či prodeji.

  • Ocenění je širší pojem. Může mít různou podobu a slouží různým účelům – například pro účetnictví, daně, investice nebo majetkové přiznání.

  • Znalecký posudek je oficiální a právně uznávaný dokument. Zpracovává jej soudem nebo ministerstvem spravedlnosti jmenovaný znalec, zapsaný v seznamu znalců. Používá se při soudních sporech, v dědickém řízení, při vkladech do firem, exekucích, insolvencích a dalších právně významných situacích.

  • Obvyklá cena (v českém právním prostředí) je taková, jaká by byla dosažena mezi nezávislými stranami na otevřeném trhu, určuje se porovnáním a výhradně ze sjednaných cen.

  • Tržní hodnota je mezinárodní i tuzemský ekvivalent obvyklé ceny (např. dle IVS nebo RICS), určuje se více metodami a mohou zde být použity jak sjednané ceny, tak nabídkové ceny,

  • Zjištěná cena je administrativní cena (též někdy nesprávně nazývána jako úřední cena), určená podle zákona o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky – např. pro účetní a daňové účely nebo některé další úřední účely.

Znalecký posudek je nutný například:

  • při vkladu nemovitosti do obchodní společnosti,
  • pro účely soudu, insolvence nebo exekuce,
  • při rozvodu a vypořádání majetku při soudním řízení,
  • pro daňové a účetní účely.

Odhad postačí například při prodeji mezi soukromými osobami, pro hypoteční účely, pro dědictví, vypořádání spoluvlastnických podílů mimosoudní cestou, pro vlastní orientaci, nebo jako podklad pro jednání s realitní kanceláří.

Obvykle potřebujeme:

  • výpis z katastru nemovitostí,
  • snímek z katastrální mapy,
  • fotografie nemovitosti,
  • u staveb: půdorys, technický popis, stavební dokumentaci (je-li k dispozici), kolaudační rozhodnutí, stavební povolení nebo jakýkoliv doklad o stáří nemovitostí, soupis rozsahu provedených rekonstrukcí a modernizací, případně dokumenty o provedených přístavbách, nástavbách a vestavbách, pokud byly provedeny,
  • u nájemního ocenění: nájemní smlouvu nebo údaje o výši nájemného,
  • starší posudek nebo odhad.

Rádi vám s kompletací podkladů pomůžeme, případně si je sami vyžádáme z veřejných zdrojů a registrů.

Standardní doba je 7 pracovních dnů od dodání všech potřebných podkladů. V naléhavých případech lze posudek zpracovat expresně (do 48 hodin).

Zákon neurčuje přesnou platnost, ale instituce (např. soudy nebo banky) obvykle akceptují posudky staré max. 6 měsíců až 1 rok. Pokud se mezitím změnily tržní podmínky, doporučujeme aktualizaci.

Cena se odvíjí od typu a počtu nemovitostí a účelu ocenění. Běžné orientační ceny uvádíme v našem ceníku, nebo vám zašleme nabídku na míru. U znaleckých posudků cena zpravidla začíná na cca 5 000 Kč u jednoduchých nemovitostí.

Ano. Stanovujeme obvyklé (tržní) nájemné i pachtovné v místě a čase na základě porovnání obdobných nemovitostí v dané lokalitě, a to pro bytové i nebytové jednotky, domy, budovy i haly, komerční i průmyslové objekty a samostatné pozemky, např. zemědělské. Stanovujeme i výši obvyklého pachtovného v místě a čase. Výsledkem je posudek, který lze využít např. pro dědictví, daňové účely, soudní řízení, uzavření nové nebo aktualizace starší nájemní smlouvy.

Ano. Posudky zpracovává znalec zapsaný v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti ČR podle zákona č. 254/2019 Sb., případně kvalifikovaný certifikovaný odhadce dle standardů oceňování (např. ČKOM, EPI, IVS, EVS, IFRS).

Specializujeme se na oceňování, ale v rámci konzultací vám můžeme pomoci i s orientací v postupech – např. co kam podat, jaké formuláře použít, na co si dát pozor. Spolupracujeme i s právníky a realitními specialisty.

Ocenit lze prakticky jakýkoliv nemovitý majetek – ať už se jedná o:

  • Pozemky – stavební, zemědělské, lesní, vodní plochy, komunikace, ostatní plochy, jiné pozemky, pole, louky, lesy, vinice, chmelnice.
  • Rodinné domy, včetně spoluvlastnických podílů.
  • Bytové a nebytové jednotky, včetně spoluvlastnických podílů, nebo bytů v družstevním vlastnictví,
  • Rekreační objekty – chaty, chalupy, zahradní domky, zahrádkářské chatky,
  • Bytové domy,
  • Komerční nemovitosti – kanceláře, provozovny, obchodní prostory, sklady,
  • Průmyslové areály, budovy, haly, výrobní objekty,
  • Vedlejší stavby, stodoly, kůlny, garáže, dřevníky, studny, venkovní úpravy,
  • Rozestavěné stavby, inženýrské sítě a technická infrastruktura,
  • Věcná břemena, nájemní práva, práva stavby a další majetková práva k nemovitostem.
  • Trvalé porosty, ovocné a okrasné dřeviny,
  • Lesní porosty,

Součástí ocenění může být také ocenění budoucího výnosového potenciálu (např. u developerských projektů) nebo ocenění obvyklého nájemného.

Místní šetření je fyzická prohlídka a ohledání oceňované nemovitosti na místě odhadcem nebo znalcem – ověřují se zejména tyto skutečnosti:

  • aktuální technický stav objektu,
  • použité stavební materiály a konstrukční řešení stavby,
  • účel, ke kterému jsou nemovitosti užívány,
  • využití a svažitost pozemků,
  • přístupové komunikace,
  • reálné rozměry a dispoziční řešení,
  • vybavení a případné změny oproti dokumentaci,
  • celkový stav,
  • součásti a příslušenství věci nemovité,
  • dostupnost inženýrských sítí,
  • okolní zástavba a vlivy, které mohou mít dopad na hodnotu (hluk, orientace, zastínění apod.),
  • pořizuje se fotodokumentace prokazující skutečný stav.

Během místního šetření provádí odhadce nebo znalec důkladnou prohlídku nemovitosti.

Součástí této návštěvy je pořízení aktuální fotodokumentace, zaměření objektu a zaznamenání všech důležitých údajů, které nejsou zřejmé z dostupných dokumentací nebo veřejných registrů.

Znalec nebo odhadce posuzuje technický stav stavby, včetně viditelného poškození, opotřebení a konstrukčního řešení, a odhaduje předpokládanou další životnost nemovitosti.

Zaměřuje se také na vnější i vnitřní faktory, které mohou ovlivnit hodnotu – například stav přístupových cest, technické napojení na sítě (voda, kanalizace, elektřina, plyn), lokalitu, sousední zástavbu, hlukovou zátěž či možnosti využití pozemku.

Cílem prohlídky je získat co nejkomplexnější přehled o reálném stavu nemovitosti, aby výsledné ocenění bylo objektivní, přesné a odpovídalo skutečnému stavu na trhu.

Je-li to možné, místní šetření doporučujeme provést, protože zajišťuje maximální přesnost a věrohodnost posudku. V některých odůvodněných případech (např. pokud je nemovitost dlouhodobě nepřístupná nebo má již jiného vlastníka, který zamítne přístup, exekuce apod.) lze ocenění provést i bez místního šetření, na základě dostupných dokumentů, mapových podkladů a fotografií – vždy ale záleží na konkrétní situaci a účelu ocenění.

Nečekejme – pojďme do toho naplno!

Kontaktujte nás ještě dnes a domluvte si konzultaci.

Nezávazně poptat službu
Přejít nahoru