Ocenění pro účetní účely - odpisy nemovitého majetku

Naše odborné služby zahrnují zpracování odhadů a znaleckých posudků pro účetní účely, zejména stanovení reprodukční pořizovací ceny nemovitého majetku, což je klíčové pro správné nastavení účetních odpisů, například v případě dlouhodobého pronájmu nemovitostí. Při stanovení účetních odpisů je nutné postupovat podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“), kde se specifikuje, že odpisování podléhají pouze stavby, nikoli pozemky. Proto je při stanovení reprodukční pořizovací ceny nezbytné odečíst hodnotu pozemků od celkové hodnoty nemovitosti.

Pokud k pronájmu nemovitosti dochází do pěti let od její akvizice, je vstupní cenou buď pořizovací cena (pokud byla nemovitost pořízena úplatně), nebo cena stanovená podle zákona o oceňování majetku (v případě nemovitostí získaných bezúplatně, např. děděním, darováním nebo dosud nepronajímaných). Tyto ceny zahrnují také vedlejší náklady spojené s pořízením. U nemovitostí pořízených koupí je často nutné ocenit jednotlivé složky zvlášť, jelikož kupní smlouvy obvykle neuvádějí samostatně cenu pozemků a staveb.

Pokud doba mezi nabytím nemovitosti a zahájením pronájmu přesahuje pět let, postupuje se podle ZDP stanovením tzv. reprodukční pořizovací ceny k datu zahájení pronájmu. Tato cena se stanovuje odborným odhadem na základě tržních podmínek a aktuálních cenových ukazatelů v době ocenění, což odpovídá nákladům, za které by bylo možné stejnou nebo srovnatelnou nemovitost v daném čase pořídit.

Ocenění staveb a pozemků pro účetní účely (podnadpis k bodu 4.)

Při stanovení hodnoty pro účetní účely se znalec zaměřuje výhradně na ocenění staveb, nikoli pozemků, které se neodepisují. Tento přístup vyžaduje oddělení hodnoty pozemků od hodnoty stavby. Pokud je tedy součástí nemovitosti zahrada nebo další samostatně neodepisované pozemky, tyto hodnoty se odečítají z celkové ceny. Výjimku mohou tvořit příslušenství nemovitosti, jako jsou zahradní přístavby (např. pergoly, bazény, zahradní domky) a další stavby (např. studny, vrty, některé venkovní úpravy), které mohou být zahrnuty do ceny stavby, zatímco samotné pozemky se posuzují samostatně jako volná plocha.

Dále jsme schopni do ocenění zahrnout i detaily na přání klienta, jako jsou přípojky inženýrských sítí, venkovní dlažba a jiné drobné úpravy spojené s pozemkem či stavbou, a to v souladu s aktuálními účetními a daňovými předpisy.

Potřebné podklady pro ocenění reprodukční pořizovací ceny:

1. Darovací smlouva nebo Usnesení soudu – rozhodnutí o dědickém řízení – v případě bezúplatného nabytí věcí nemovitých,
2. Kupní smlouva – v případě úplatného nabytí věcí nemovitých,
3. List vlastnictví – aktuální výpis z katastru nemovitostí, který obsahuje informace o vlastnických právech, zástavních právech, věcných břemenech a dalších právních omezeních.
4. Projektová dokumentace nemovitosti – pokud je k dispozici, poskytuje přesné údaje o rozloze, dispozici, stavebních materiálech a případných rekonstrukcích.
5. Geometrický plán – dokumentace přesně vymezující hranice pozemků a rozlohu nemovitosti.
6. Informace o stavebně-technickém stavu – obsahuje údaje o stáří objektu, provedených opravách, rekonstrukcích a celkovém technickém stavu nemovitosti.
7. Místní šetření – na místním šetření zajistíme a provedeme kvalitní zaměření stavby a zhodnocení aktuálního stavebnětechnického stavu stavby a fotografie interiéru, exteriéru a okolí nemovitosti, které pomáhají při zhodnocení jejího celkového stavu a polohy.
8. Tržní a cenová analýza – zajistíme a provedeme kalkulaci, podle aktuálních stavebních nákladů, cenových předpisů nebo technickohospodářských ukazatelů, pro stanovení reprodukční pořizovací ceny.

Díky těmto podkladům můžeme zpracovat odborný znalecký posudek, který konkrétně odpovídá legislativním požadavkům pro stanovení účetních odpisů a přispívá k transparentní účetní evidenci o hodnotě pronajímaného nemovitého majetku.